中华人民共和国最高人民法院
民 事 判 决 书
（2022）最高法民再xxx号
再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：姚x普，男，19xx年xx月x日出生，汉族，住甘肃省庆阳市。再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：赵x科，男，19xx年xx月x日出生，汉族，住甘肃省庆阳市。被申请人（一审被告、二审上诉人）：庆阳市博x盛典家居有限公司，住所地甘肃省庆阳市西峰区兰州东路。一审第三人：庆阳市诚x房地产开发有限责任公司，住所地甘肃省庆阳市西峰区广场南路xx号。再审申请人姚x普、赵x科因与被申请人庆阳市博x盛典家居有限公司（以下简称博x公司）、一审第三人庆阳市诚x房地产开发有限责任公司（以下简称诚x公司）案外人执行异议之诉一案，不服甘肃省高级人民法院（以下简称甘肃高院）（2020）甘民终xxx号民事判决，向本院申请再审。本院于2022年3月30日作出（2022）最高法民申xxx号民事裁定，提审本案。本院提审本案后，依法组成合议庭，于2022年6月27日公开开庭进行了审理，再审申请人姚x普、赵x科及其委托诉讼代理人帅x，被申请人博x公司的委托诉讼代理人贺x仁，一审第三人诚x公司的法定代表人万x到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚x普、赵x科向甘肃省庆阳市中级人民法院（以下简称庆阳中院）提起诉讼，请求：1.对庆阳市西峰区××道××小区××号公寓楼××层房屋不予执行，并解除对该房屋的查封；2.依法确认庆阳市西峰区××道××小区××号公寓楼××层房屋归姚x普、赵x科所有。庆阳中院查明：博x公司与诚x公司房屋买卖合同纠纷一案，在诉讼中，依据博x公司的财产保全申请，庆阳中院于2018年10月8日作出（2018）甘10民初xxx号之二民事裁定书，查封了诚x公司名下“世纪城”1号公寓楼4、6、7、8、9、10、11层约4312.34平方米以及2号住宅楼1-1101号约136.73平方米房屋，查封期限三年。2019年2月20日，庆阳中院作出（2018）甘10民初xxx号民事判决书，判决：一、解除博x公司与诚x公司签订的商品房买卖合同;二、诚x公司返还博x公司房款1200万元及利息（利息自2013年10月25日起按年利率24%支付至实际还款之日止）。上述给付内容限判决生效后十五日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费185800元，保全费10000元，由诚x公司负担190800元、博x公司负担5000元。该判决发生法律效力后，诚x公司未主动履行生效法律文书确定的义务，博x公司于2019年8月22日向庆阳中院申请强制执行，该院于同日立案受理。执行中，案外人姚x普、赵x科于2020年1月3日对庆阳中院查封的诚x公司名下“世纪城”1号公寓楼6层575.89平方米房屋提出书面异议。庆阳中院于2020年2月26日作出（2020）甘10执异16号执行裁定书，裁定驳回案外人姚x普、赵x科的异议请求。姚x普、赵x科不服该裁定，在法定期间向该院提起案外人执行异议之诉。另查明，诚x公司开发的“世纪城”1号公寓楼于2013年7月19日取得商品房预售许可证。该公寓楼由浙江**厦建设集团有限公司（以下简称华x公司）承建，华x公司的委托代理人为邵x星。2013年4月25日，诚x公司与邵x星签订《买卖协议》，约定由诚x公司将属其所有的1号酒店式公寓五、六、七层出卖给邵x星抵顶邵x星工程款，以邵x星出具收据为准，单层面积大约570㎡（以将来政府职能部门测绘面积为准），约1710㎡，单价6400元/㎡，约10944000元。2015年4月15日，邵x星与案外人赵x君签订《协议书》约定：诚x公司确认其为1号酒店式公寓的建筑承包人，诚x公司因拖欠工程款将该楼六层抵顶给邵x星，该楼房已由石x林以3700000元从邵x星处购买，预付购房款2000000元，下欠1700000元。邵x星知道并确认赵x君与石x林2015年1月4日签订的“转让协议”，承认双方的房屋买卖关系，邵x星同意按照赵x君与石x林的约定，直接从赵x君手中收取石x林下欠的购房款1700000元，同时给赵x君办理相关购房手续。协议签订后，赵x君分别于2015年4月15日、4月20日向邵x星中国邮政储蓄银行账户转款520000元、880000元，于2015年4月17日向赵存利账户转款200000元（邵x星认可并出具收条），以上共计1600000元。邵x星向赵x君出具收条3份，收条注明现金付款100000元。后在邵x星的配合下，2015年5月22日，赵x君与诚x公司重新签订了《商品房买卖合同》，约定买受人赵x君所购买房屋为1号公寓楼六层，建筑面积575.79平方米，付款方式为一次性付清，诚x公司向赵x君出具了维修基金缴纳收据。2016年4月9日，赵x君与姚x普、赵x科签订《房屋买卖协议》，将案涉1号酒店式公寓六层房屋以3900000元的价格出卖给姚x普、赵x科，协议对房屋情况、价款、付款方式等事项进行了约定，协议还约定2016年4月16日之前付清2000000元后，赵x君将房屋交付姚x普、赵x科。协议签订当日，姚x普、赵x科向赵x君交付房款300000元，2016年4月15日、16日分3次向赵x君转款1700000元，2016年9月9日至2018年11月19日期间共向赵x君转款950000元，支付现金950000元。2016年4月21日，姚x普、赵x科开始装修案涉房屋，并从2016年5月3日起以业主身份缴纳物业水电费用办公居住使用至今。庆阳中院认为，本案争议的焦点问题为：姚x普、赵x科对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，姚x普、赵x科与赵x君签订的《房屋买卖协议》及赵x君与诚x公司签订的《商品房买卖合同》均系合同双方当事人的真实意思表示，《房屋买卖协议》及《商品房买卖合同》合法有效，签订日期均在人民法院查封案涉争议房屋之前。案外人邵x星以工程款抵顶案涉房屋价款的形式向诚x公司全额支付了房屋价款，邵x星将案涉房屋转让给案外人赵x君时，赵x君向邵x星支付了房屋价款，赵x君又将案涉房屋转让给了姚x普、赵x科，姚x普、赵x科亦向赵x君全额支付了房屋价款。2016年4月，案涉房屋由赵x君交付于姚x普、赵x科，姚x普、赵x科随即装修管理使用至今，由此可认定姚x普、赵x科在人民法院查封前已经合法占有了案涉房屋。诚x公司当庭陈述，案涉房屋未办理过户登记手续系该公司原因，姚x普、赵x科并无过错，且现有证据亦不能证明姚x普、赵x科对此负有过错，故案涉房屋未办理过户非因买受人自身原因。姚x普、赵x科对案涉房屋享有足以排除人民法院强制执行的权利。综上所述，该院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：一、不得执行庆阳市诚鑫国际商住区1号公寓楼6层房屋，（2020）甘10执异16号执行异议裁定于判决生效时自动失效；二、驳回姚x普、赵x科的其他诉讼请求。案件受理费38000元，由姚x普、赵x科负担12666元，博x公司负担12666元，诚x公司负担12668元。博x公司不服一审判决，提起上诉，请求：1.撤销一审判决；2.将本案发回重审或改判允许对案涉房屋的执行。甘肃高院认为，本案二审争议的焦点为：姚x普、赵x科对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”在金钱债权执行中，买受人如果对登记在被执行人名下的不动产提出异议，必须同时满足以上四项条件，才能排除执行，故法院审查的重点也是以上四项条件。第一，关于签订合同。不动产若存在流转的情况，则流转过程中的每个环节都要有合法有效的书面买卖合同。根据当事人的陈述，案涉房屋流转的过程应该是诚x公司抵顶给邵x星，邵x星又转让给石x林，石x林又转让给赵x君，赵x君又转让给姚x普、赵x科。经查明，2013年4月25日，诚x公司与邵x星签订《买卖协议》将案涉房屋抵顶给邵x星。2015年4月15日，浙江**厦建设集团有限公司庆阳分公司（以下简称华x庆阳分公司）与赵x君签订《协议书》确认案涉房屋的所有权归华x庆阳分公司，确认石x林从华x庆阳分公司购买了案涉房屋，确认赵x君与石x林签订“转让协议”，双方存在房屋买卖关系，确认赵x君向华x庆阳分公司交清石x林拖欠的房屋尾款后对案涉房屋享有所有权。2015年5月22日，诚x公司与赵x君签订《商品房买卖合同》，将案涉房屋出卖给赵x君。2016年4月9日，赵x君与姚x普、赵x科签订《房屋买卖协议》，将案涉房屋出卖给姚x普、赵x科。从上述合同签订的过程可以看出存在诸多问题，诚x公司将案涉房屋抵顶给邵x星，邵x星接着转让不动产时主体就变成了华x庆阳分公司，很显然出现了自然人和法人人格混同的问题，更何况还没有证据证明邵x星能够代表华x庆阳分公司处分财产。华x庆阳分公司与赵x君签订《协议书》转让案涉房屋，涉及到石x林的权利义务，但是《协议书》上并没有石x林的签字确认，也没有证据证明石x林与赵x君签订过所谓的“转让协议”。华x庆阳分公司与赵x君签订《协议书》，说明案涉房屋是从华x庆阳分公司转让至赵x君，但是诚x公司又与赵x君签订了《商品房买卖合同》将案涉房屋出卖给赵x君，诚x公司将案涉房屋抵顶给邵x星后又将案涉房屋出卖给赵x君，存在矛盾。综上，案涉合同的签订情况不能反映案涉房屋有效流转的过程，故在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同这一条件不成就。第二，关于合法占有不动产。根据姚x普、赵x科缴纳物业费和电费的票据和房屋现状照片，并结合甘肃庆东工程设计有限公司（以下简称庆东公司）营业执照的住所，能够证明姚x普、赵x科已占有使用该不动产。故在人民法院查封之前已合法占有该不动产这一条件成就。第三，关于支付对价。同样，也应按照诚x公司抵顶给邵x星，邵x星又转让给石x林，石x林又转让给赵x君，赵x君又转让给姚x普、赵x科的流转过程，审查每一个环节支付对价的情况。在诚x公司向邵x星抵顶的环节，邵x星付出的对价是诚x公司拖欠华x公司的工程款，邵x星是华x公司和诚x公司签订的《建设工程施工合同》中华x公司的委托代理人，邵x星的代理权限应该仅限于《建设工程施工合同》的内容，并没有证据证明华x公司委托邵x星处理抵顶工程款的事宜。更何况，就算可以抵顶也应当是抵顶给华x公司，并没有证据证明华x公司同意将债权或者物权转让给邵x星个人。因此，在诚x公司向邵x星抵顶这个环节不能证明存在支付对价。在邵x星向石x林转让，石x林又向赵x君转让的环节，从华x庆阳分公司与赵x君签订的《协议书》内容来看，房屋价款是370万元，石x林从华x庆阳分公司购房并支付200万元，赵x君通过与石x林签订“转让协议”再购买房屋，石x林未支付的170万元由赵x君向华x庆阳分公司支付。但是从证据来看，赵x君向邵x星支付了170万元，但是赵x君向邵x星支付并不等同于向华x庆阳分公司支付，石x林是否曾向华x庆阳分公司支付了200万元，赵x君是否通过“转让协议”向石x林支付200万元，均无证据证明。因此，在邵x星向石x林转让，石x林又向赵x君转让这个环节不能证明存在支付对价。故已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行这一条件不成就。第四，关于办理过户登记。诚x公司陈述之所以不办理过户登记是因为其与华x公司尚未完成工程结算，诚x公司又陈述其用案涉房屋抵顶工程款是因为其与华x公司就部分工程款完成了结算。诚x公司的陈述相互矛盾，既然就部分工程已经完成了结算，也同意用案涉房屋抵顶工程款，诚x公司就没有理由不办理过户登记。诚x公司以与华x公司最终结算作为办理过户登记的条件，华x公司是否愿意结算并不由后续购买人决定。在这种情况下，购买案涉房屋的风险是非常明显的，后续购买人在民事行为中未尽到合理审慎的义务，也没有证据证明邵x星、石x林、赵x君、姚x普、赵x科曾向诚x公司主张过过户登记。故非因买受人自身原因未办理过户登记的条件不成就。本案中，案外人姚x普、赵x科能够排除执行必须同时满足的四项条件中有三项条件都不满足，姚x普、赵x科对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，博x公司的上诉请求成立，予以支持。该院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决：一、撤销一审判决;二、驳回姚x普、赵x科的诉讼请求。一审案件受理费38000元，由姚x普、赵x科负担;二审案件受理费38000元，由姚x普、赵x科负担。姚x普、赵x科向本院申请再审称：有新的证据足以推翻二审判决，且二审判决认定的基本事实缺乏证据证明。（一）关于合法有效的书面买卖合同。本案存在连环买卖行为，诚x公司、邵x星、赵x君、姚x普、赵x科各方先后签订的《买卖协议》《协议书》《商品房买卖合同》《房屋买卖协议》等合同系各方当事人的真实意思表示，应当认定为合法有效。首先，邵x星为诚鑫世纪城项目的实际施工人，其借用华x公司资质施工，为此注册成立了华x庆阳分公司，工商登记信息显示邵x星为该分公司负责人。因此，诚x公司实际欠付邵x星工程款，邵x星能够代表华x庆阳分公司处分财产，其对案涉房屋享有排他的处置权。其次，石x林从邵x星处购买案涉房屋，庆阳中院（2015）庆中民初字第113号赵x君与石x林民间借贷纠纷一案民事判决对石x林以案涉房屋折抵欠付赵x君借款以及双方签订转让协议等相关事实作出了认定。再次，诚x公司与赵x君签订《商品房买卖合同》系为配合办理案涉房屋在房管部门登记备案。因此，二审判决认定案涉房屋买卖过程存在诸多问题，不能反映有效流转过程错误。（二）关于房屋价款支付。第一，现有证据可以证明诚x公司以案涉房屋抵顶欠付邵x星的工程款，且姚x普、赵x科再审提交的新证据，即华x公司出具的《证明》可以证实其对此知情且同意。第二，石x林向邵x星支付200万元购房款、石x林以案涉房屋抵顶欠付赵x君200万元借款等事实已经（2015）庆中民初字第113号民事判决认定。二审判决认定合同支付价款条件不成就错误。（三）关于未办理变更登记的原因。《甘肃省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》证明“世纪城”1号公寓楼工程整体项目于2022年11月22日才通过竣工验收备案，案涉房屋才具备办理房屋产权登记的条件，诚x公司在人民法院查封案涉房屋前未予办理房屋备案登记具有事实依据。诚x公司亦认可系其自身原因而非姚x普、赵x科原因未办理房屋备案登记，且姚x普、赵x科确曾多次向其主张办理备案登记。二审判决认为姚x普、赵x科在购房时未尽合理审慎义务、因买受人原因未办理过户登记，加重买受人责任，有悖事实。综上，请求撤销二审判决，维持一审判决。博x公司辩称：姚x普、赵x科未提供足以推翻二审判决的新证据，二审判决认定事实清楚，适用法律正确。（一）关于合法占有案涉房屋的问题。首先，在2013年4月25日诚x公司与邵x星签订《买卖协议》时，案涉房屋尚未竣工验收合格，不具备现实交付条件。虽然认可姚x普、赵x科占有的事实，但其并非合法占有，邵x星、华x公司、石x林亦未提供其已合法占有案涉房屋的证据，因此不应予以保护。其次，依据最高人民法院另案裁判观点，以房抵债的受让人不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的买受人范围。（二）关于价款支付问题。第一，并无证据证明邵x星作为华x公司的委托代理人有权处理抵顶工程款事宜，亦无证据证明石x林向邵x星支付购房款370万元。第二，诚x公司在与邵x星签订《买卖协议》约定房屋价格为6300元/㎡后，又与赵x君签订《商品房买卖合同》约定房屋价格为4600元/㎡，存在矛盾。第三，姚x普、赵x科支付的170万元款项无银行流水予以证明，另有95万元以现金支付不符合通常交易习惯。第四，案涉《买卖协议》签订时，邵x星或华x公司尚未与诚x公司完成清算，未支付全部价款。（三）关于合同签订问题。第一，案涉《买卖合同》签订的目的在于消灭诚x公司与华x公司之间的债权，而非单纯的房屋买卖，故邵x星与诚x公司未签订合法有效的书面买卖合同，且案涉房屋未办理产权变更登记，邵x星与华x公司不享有阻却人民法院执行的实质性权利。第二，在人民法院查封案涉房屋之前姚x普、赵x科未与诚x公司签订合法有效的书面买卖合同，其二人与赵x君签订的《房屋买卖协议》不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同要件，无法据以办理房屋过户登记手续。（四）关于办理过户登记的问题。邵x星未向诚x公司主张办理过户登记而将房屋转售他人，目的在于倒卖房屋、逃避税收。石x林、赵x君、姚x普、赵x科均未向诚x公司主张办理产权过户或网签备案手续，系怠于行使权利，应认为因其自身原因未办理过户登记。况且，案涉工程项目已于2013年7月19日取得商品房预售许可证，即具备办理备案登记和过户手续的条件，与工程项目是否竣工验收无关。综上，请求驳回姚x普、赵x科的再审请求。诚x公司述称：诚x公司与邵x星签订了《买卖协议》，以案涉房屋抵顶该部分工程款。对于案涉房屋最终出售给姚x普、赵x科的事实，诚x公司知晓且认可，本案所涉连续的房屋买卖关系真实有效，姚x普、赵x科为此支付了相应的购房款，应当认定为善意第三人。案涉房屋所属项目于2021年11月方完成竣工验收，系因诚x公司原因未办理房产过户手续。综上，本案应判决不予执行案涉房屋。再审期间，姚x普、赵x科向本院提交四组证据作为新证据。第一组证据为诚x公司与邵x星签订的《买卖协议》复印件、华x公司于2020年12月14日出具的《证明》复印件、华x庆阳分公司企业登记信息、华x公司营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、收款收据复印件。拟证明：1.邵x星系案涉工程实际施工人，为便于项目实施，注册华x庆阳分公司，邵x星为该分公司负责人；2.诚x公司将1号酒店式公寓5、6、7层抵顶给邵x星用以折抵欠付的工程款10944000元，邵x星有权以自己名义与诚x公司签订合同，华x公司对此知情并予以认可。第二组证据为邵x星与石x林签订的《买卖协议》复印件、中国建设银行转账凭条复印件、石x林与赵x君签订的《转让协议》复印件、庆阳中院（2015）庆中民初字第113号民事判决书复印件。拟证明：1.邵x星曾在2013年5月31日以370万元价格将案涉房屋出售给石x林，石x林已向邵x星支付购房款200万元；2.石x林曾在2015年1月4日将案涉房屋以370万元的价格出卖给赵x君，通过以房抵债，赵x君向石x林清偿购房款200万元；3.赵x君与邵x星在2015年4月15日签订协议，约定石x林欠付邵x星的170万元购房款由赵x君向邵x星支付，邵x星将案涉房屋交付赵x君，并配合签订《商品房买卖合同》，且赵x君依约向邵x星支付170万元。第三组证据为赵x君出具的《证明》原件以及赵x君身份证复印件。拟证明：姚x普、赵x科系庆东公司股东，姚x普为该公司法定代表人，案涉房屋计划为该公司办公购置，为日后处理账务，赵x君在出具收条时，姚x普、赵x科曾请求记载付款人为庆东公司，款项实际为姚x普、赵x科所付。第四组证据为《甘肃省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》复印件，拟证明：“诚鑫国际商住区”工程于2021年11月22日通过竣工验收，此时方具备办理房屋产权登记条件，案涉房屋未办理过户登记系诚x公司导致，非因姚x普、赵x科自身原因造成。博x公司质证认为：对第一组证据的真实性、合法性认可，但对关联性不予认可。邵x星的身份问题不是本案审理要点，本案关键在于是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的要件，该组证据不能证明当事人签订了合法有效的书面买卖合同并支付价款。对第二组证据中《买卖协议》的真实性、合法性认可，但对关联性不予认可；对《转让协议》及银行转账凭证的真实性、合法性及证明目的无异议；对（2015）庆中民初字第113号民事判决书的真实性、合法性认可，但对关联性不予认可，依据该判决无法认定石x林已向赵x君支付148万元，仅证明双方存在债权债务关系。对第三组证据的真实性、合法性、关联性予以认可。第四组证据为复印件且缺页少单，对该证据的真实性不予认可。诚x公司质证认为：对姚x普、赵x科提供证据的真实性、合法性、关联性均予以认可，并表示《甘肃省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》系政府机关验收案涉房屋所属项目时向诚x公司出具的文件，对于该文件的真实性予以确认。综合各方当事人举证、质证意见，本院认证如下：对于第一组、第二组、第三组证据的真实性、合法性，各方当事人均无异议，本院予以确认。本院（2021）最高法民再184号、185号民事判决已采信第四组证据《甘肃省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，对该证据的真实性、合法性、关联性应予确认。对相关证据的证明目的、证明力等问题，本院将结合庭审查明事实及在案其他证据予以综合认定。本案各方当事人对一、二审查明事实部分无异议，本院予以确认。另查明，针对赵x君与石x林民间借贷纠纷一案，庆阳中院作出的（2015）庆中民初字第113号民事判决书“查明事实”部分载明：“……石x林共欠赵x君348万元，石x林给赵x君书写借条一张，内容为:‘今借到赵x君现金叁佰肆拾捌万元整(3480000元)。借款人:石x林，2015年1月12日’。后因石x林无力归还该笔借款，2015年1月4日，石x林、赵x君签订转让协议，石x林将其2013年5月30日以370万元（石x林支付200万元预付款）购买邵x星的公寓六层楼房以365万元转让给赵x君，抵顶石x林欠赵x君的借款200万元。2015年4月15日，赵x君与邵x星签订协议书，约定石x林下欠的170万元楼房款由赵x君支付，公寓六层楼房所有权归赵x君所有。赵x君于2015年4月15日、17日、20日向石x林付清余款170万元。”该判决书“本院认为”部分载明：“石x林尚欠赵x君348万元。2015年1月4日、4月15日石x林用楼房抵顶借款200万元，现下欠148万元，应由石x林归还。”华x公司出具的《证明》记载：“兹证明邵x星系浙江**厦建设集团有限公司承建的庆阳市诚x房地产开发有限责任公司开发的‘庆阳市诚鑫国际商住楼’工程项目内部承包人、项目负责人，邵x星个人对该项目自主经营、自负盈亏。2013年4月25日庆阳市诚鑫房地产开发有限公司作为出卖方、邵x星作为购买方针对以‘1号楼酒店式公寓4-12层’抵顶工程款达成了一份《买卖协议》，我公司对该事宜是知情的、且完全同意庆阳市诚鑫房地产开发有限公司直接抵顶给邵x星，由邵x星自由处置上述不动产，邵x星接收上述不动产即视为我公司收到庆阳市诚x房地产开发有限责任公司工程款。”本院认为，根据当事人申请再审的理由及相应的答辩意见，本案争议焦点为：姚x普、赵x科对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案应当审查姚x普、赵x科对案涉房屋上的权益是否符合该条规定的要件，进而判断二人对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。（一）关于在案涉房屋被查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同的问题参考《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条的精神，要求在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，主要目的是便于甄别真实的买受人，以保护商品房消费者之外的一般买受人的物权期待权。本案中，诚x公司与邵x星于2013年4月25日签订《买卖协议》，约定诚x公司将属其所有的1号酒店式公寓五、六、七层出卖给邵x星以抵顶工程款。邵x星与石x林于2013年5月31日签订《买卖协议》，约定邵x星将1号酒店式公寓六层出卖给石x林。石x林与赵x君于2015年1月4日签订《转让协议》，约定石x林将其所有的1号酒店式公寓六层转让至赵x君。一、二审法院已经查明，赵x君与诚x公司于2015年5月22日重新签订了《商品房买卖合同》，约定赵x君所购买房屋为1号公寓楼六层，建筑面积575.79平方米，付款方式为一次性付清，诚x公司向赵x君出具了维修基金缴纳收据。此节足以说明诚x公司已将本案所涉房屋售予赵x君，该民事法律关系合法有效。赵x君与姚x普、赵x科于2016年4月9日签订《房屋买卖协议》，约定了房屋信息、价格、付款方式等事项，该协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效。此时赵x君是否享有案涉房屋的产权，不影响《房屋买卖协议》的效力。《房屋买卖协议》签订后，赵x君向姚x普、赵x科交付案涉房屋，姚x普、赵x科陆续向赵x君支付全部购房款并装修房屋，从2016年5月3日起以业主身份缴纳物业水电费用办公居住使用至今，各方已实际履行《房屋买卖协议》约定的义务，足以认定各方之间存在真实的商品房买卖关系。虽然诚x公司与姚x普、赵x科之间并无直接的商品房买卖合同关系，但案涉房屋转售事实清楚，且没有证据证明上述各方之间存在恶意串通、虚构交易、损害第三人利益的情形，能够形成完整的证据链证明在人民法院对案涉房屋查封前已签订合法有效的书面买卖合同。二审判决关于案涉合同的签订情况不能反映案涉房屋有效流转的过程，存在自然人与法人人格混同，无证据证明邵x星能够代表华x庆阳分公司处分财产，石x林未在涉及其权利义务的《协议书》上签字确认存在问题，没有证据证明石x林与赵x君签订过所谓的“转让协议”，诚x公司将案涉房屋抵顶给邵x星后又将该房屋出售给赵x君存在矛盾等认定，曲解各方当事人所作的交易安排，导致错误认定本案不符合在人民法院对案涉房屋查封前已签订合法有效的书面买卖合同这一条件，应予纠正。诚x公司陈述因其与华x公司就部分工程款完成结算，故以案涉房屋抵顶该部分工程款，且该事项记载于诚x公司与邵x星签订的《买卖协议》之中。华x公司亦出具《证明》证实邵x星为“世纪城”1号公寓楼项目的承包人、项目负责人，对该项目自主经营、自负盈亏，华x公司知悉且同意诚x公司以案涉房屋向邵x星抵顶工程款、邵x星处置该不动产。邵x星与石x林签订的《买卖协议》载明，“1#酒店式公寓是庆阳市诚x房地产开发有限公司为抵所欠邵x星工程款的房屋”。虽然赵x君与邵x星签订的《协议书》载明的乙方为华x庆阳分公司，但该协议亦明确记载，“分公司负责人为邵x星……一、乙方及其负责人确认自己是西峰区世纪大道诚鑫商住区1#酒店式公寓的建筑承包人，开发商庆阳市诚x房地产开发有限责任公司以该楼六层抵顶了拖欠乙方的工程款，其所有权归乙方……四、在甲方给乙方支付全部购楼尾款的同时，乙方应当提供开发商用该楼给乙方抵顶工程款的相关证据……”邵x星在该协议上签字确认。此外，工商登记信息显示邵x星曾担任华x庆阳分公司负责人。可见，诚x公司将案涉房屋转让给邵x星以抵顶欠付工程款等事实，诚x公司、邵x星、华x公司、石x林、赵x君等各方均知悉且无异议。邵x星将案涉房屋以370万元价格出卖给石x林，石x林已支付200万元购房款。因石x林欠付赵x君348万元借款，故双方约定石x林将其已支付200万元购房款的案涉房屋转让至赵x君以折抵部分欠款，石x林尚未支付的170万元购房款由赵x君直接向邵x星支付。石x林向邵x星支付200万元购房款、石x林欠付赵x君348万借款并以案涉房屋折抵其中200万元欠款等事实，已由（2015）庆中民初字第113号生效民事判决作出认定。邵x星认可石x林与赵x君之间关于案涉房屋转让的约定，同意直接从赵x君处收取石x林所欠的购房款170万元，并为赵x君办理相关购房手续，且赵x君提供的银行转账凭证、邵x星出具的收条等证据证明赵x君已支付170万元余款。一、二审判决查明，《房屋买卖协议》签订当日，姚x普、赵x科向赵x君交付房款30万元，2016年4月15日、16日分三次向赵x君转款170万元，2016年9月9日至2018年11月19日期间共向赵x君转款95万元，支付现金95万元，以上共计390万元，有银行转账凭证、赵x君出具的收条予以证明。因此，可以认定姚x普、赵x科已经支付全部购房款。二审判决关于无证据证明石x林向华x庆阳分公司支付了200万元以及赵x君通过“转让协议”向石x林支付了200万元，在诚x公司向邵x星抵顶工程款环节、邵x星向石x林转让，石x林又向赵x君转让环节不能证明存在支付对价的认定缺乏理据，导致错误认定已支付全部价款这一条件不成就，应予纠正。（三）关于是否在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋的问题各方当事人对于姚x普、赵x科在人民法院查封前已占有案涉房屋均无异议。根据前述理由，姚x普、赵x科占有案涉房屋应为合法占有。（四）关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记的问题根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《不动产登记暂行条例实施细则》等相关法律法规的规定，未经竣工验收无法办理房屋所有权首次登记。本院（2021）最高法民再184号、185号民事判决已经查明并认定《甘肃省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》可以证明案涉房屋所属项目工程于2021年11月22日通过验收备案，至此方才具备办理房屋产权登记的条件。可见，姚x普、赵x科对案涉房屋未及时办理产权登记并无过错。诚x公司在一审及再审庭审时亦陈述，因其与华x公司尚未完成工程结算，案涉房屋未能办理过户登记，并非姚x普、赵x科过错造成。诚x公司与华x公司已就部分工程完成结算，并已同意以案涉房屋抵顶工程款，以及案涉工程项目已于2013年7月19日取得商品房预售许可证，并不代表案涉房屋已具备可以办理产权变更登记的条件，不能据此证明姚x普、赵x科怠于行使权利。二审判决认为姚x普、赵x科在购买案涉房屋时未尽合理审慎义务，没有证据证明姚x普、赵x科曾向诚x公司主张过过户登记，进而错误认定本案非因买受人自身原因未办理过户登记这一条件不成就，应予纠正。综上，姚x普、赵x科申请再审的理由成立，其请求应予支持。二审判决适用法律错误，予以纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十四条第一款、第一百七十七条第一款第二项之规定,判决如下：一、撤销甘肃省高级人民法院（2020）甘民终xxx号民事判决；二、维持甘肃省庆阳市中级人民法院（2020）甘10民初xx号民事判决。一审案件受理费38000元，由姚x普、赵x科负担12666元，庆阳市博x盛典家居有限公司负担12666元，庆阳市诚x房地产开发有限责任公司负担12668元；二审案件受理费38000元，由庆阳市博x盛典家居有限公司负担。
审 判 长 高x力
审 判 员 龙x飞
审 判 员 张x梅
二〇二二年六月三十日
法官助理 张x娜
书 记 员 朱x楠
案例总结：本案以房抵债并经连环转售的买受人虽与原始产权人并无直接的商品房买卖合同关系，但案涉房屋转售事实清楚，且没有证据证明上述各方之间存在恶意串通、虚构交易、损害第三人利益的情形，能够形成完整的证据链证明在人民法院对案涉房屋查封前已签订合法有效的书面买卖合同，在其已经支付全部购房款合法占有案涉房屋且对未办理过户登记不存在过错的情况下应认定其对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。
