中华人民共和国最高人民法院
民 事 判 决 书
（2021）最高法民终xxxx号
上诉人（原审原告）：沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行，住所地辽宁省沈阳市xx区小二台子x号。委托诉讼代理人：丁x鹏，辽宁同x(海口）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：盛x华，女，19xx年x月xx日出生，汉族，住辽宁省沈阳市于洪区。原审被告：辽宁宏x商业地产开发有限公司，住所地辽宁省沈阳市大东区××路××号。原审被告：谷xx，女，19xx年xx月xx日出生，汉族，住辽宁省沈阳市于洪区。上诉人沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行（以下简称农商行大东支行）因与被上诉人盛x华、原审被告辽宁宏x商业地产开发有限公司（以下简称宏x公司）、谷xx申请执行人执行异议之诉一案，不服辽宁省高级人民法院（2020）辽民初xx号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人农商行大东支行的委托诉讼代理人包x飞、丁x鹏、被上诉人盛x华及其委托诉讼代理人王x到庭参加诉讼，原审被告宏x公司、谷xx经传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。农商行大东支行上诉请求：一、请求撤销（2020）辽民初xx号民事判决，发回重审或依法改判支持农商行大东支行的全部诉讼请求；二、本案诉讼费由盛x华承担。事实和理由：一、农商行大东支行对辽宁省沈阳市大东区××路××号××号房屋（以下简称案涉房屋）依法享有抵押权，一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十八条关于一般买受人的执行异议之诉的审查标准的规定认定盛x华享有排除农商行大东支行对案涉房屋基于抵押权的强制执行的权益，属适用法律错误。农商行大东支行对宏x公司的债权及对该公司抵押财产（包括案涉房屋）的优先受偿权已经生效判决确认。执行异议和复议规定第二十八条规定仅能适用于债权人对被执行人享有普通债权的情形。房屋买受人如要排除对相应房屋基于抵押权的强制执行，必须符合执行异议和复议规定第二十九条规定。二、商品房消费者的生存权确应优先于抵押权得到保护，但一审法院对盛x华是否属于商品房消费者及案涉房屋是否具有居住属性均未予查明，亦未查明盛x华及其配偶、未成年子女名下是否有其他用于居住的房屋及家庭历史房产登记情况，属认定事实不清。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”的规定，本案应由盛x华依法就上述事实承担举证责任。综上，盛x华不符合执行异议和复议规定第二十九条规定的情形，就案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。盛x华答辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持，执行异议和复议规定第二十八条规定是第二十七条“但书”规定的适用情形之一，盛x华符合执行异议和复议规定第二十八条规定的情形，一审法院依据该规定审查盛x华是否具有足以排除强制执行案涉房屋的民事权益并驳回农商行大东支行的诉讼请求符合法律规定，农商行大东支行主张应适用执行异议和复议规定第二十九条规定对盛x华是否具有足以排除强制执行案涉房屋的民事权益进行审查没有法律依据；二、盛x华系在宏x公司取得《商品房预售许可证》后，农商行大东支行查封案涉房屋之前，签订《商品房买卖合同》取得案涉房屋并占有使用至今，农商行大东支行在同意销售且未变更抵押登记的情况下无权再对案涉房屋行使优先权。综上，应驳回农商行大东支行的上诉请求，维护盛x华的合法权益。农商行大东支行向一审法院起诉请求：一、准许执行案涉房屋；二、本案诉讼费由盛x华、宏x公司、谷xx承担。一审法院查明，2013年3月27日，盛x华与宏x公司签订《商品房买卖合同》，约定盛x华购买宏x公司开发的案涉房屋，总价款354,723元。合同约定盛x华应于签订合同当日交齐房款。2015年10月30日，宏x公司为盛x华开具金额为354,723元的“销售不动产统一发票”。2014年1月25日，宏x公司向盛x华发出《入住通知书》。2014年1月25日，物业公司为盛x华开具有盛x华签字的房屋《资料签收确认书》。盛x华缴纳了物业费、采暖费、电费等。盛x华已入住案涉房屋。一审法院再查明，2012年5月21日，宏x公司作为甲方，农商行大东支行作为乙方，双方签订了一份《借款合同》，约定宏x公司向农商行大东支行借款2.5亿元，用于房地产开发。该合同对“还款资金来源及还款方式”约定：“（5.1.1条）甲方偿还本合同项下借款本息的资金来源于但不限于：销售收入”。合同第十一条“双方约定的其他事项”约定：“11.1甲方该项目的销售资金100%进入我行（乙方）开设的资金监管账户，乙方与甲方签订财务监管协议并开立项目保证金账户（销售收入进入资金监管账户的30%可划转到保证金账户），乙方落实专人负责，按工程进度及要件支付工程款和材料款，监管资金使用。11.2甲方保证金账户的30%资金，只用于归还乙方贷款本息，不得释放挪用。对于甲方开立的保证金账户和资金监管账户实施专人负责严格监管贷款的真实用途……”2012年9月11日，双方又签订一份《最高额抵押合同》，宏x公司用包括案涉房屋在内的在建工程作贷款抵押。因宏x公司到期未全部偿还欠款本息，农商行大东支行诉至一审法院。一审法院于2014年12月9日作出（2014）辽民二初字第54号民事判决，判决的主要内容为：一、解除农商行大东支行与宏x公司签订的《借款合同》；二、宏x公司给付农商行大东支行贷款本金173,353,460.86元；三、宏x公司给付农商行大东支行上述贷款本金的利息、罚息；四、农商行大东支行对宏x公司的抵押财产享有优先受偿权；五、谷xx对宏x公司的上述债务承担连带给付责任。谷xx在承担保证责任后，有权在其承担责任的范围内向宏x公司追偿；六、驳回农商行大东支行的其他诉讼请求。宏x公司提出上诉，最高人民法院于2015年9月22日作出（2015）民二终字第127号民事判决，驳回上诉，维持原判。2014年10月23日，一审法院作出（2014）辽民二初字第xx号民事裁定，预查封了宏x公司开发的位于辽宁省沈阳市大东区××路××号包括案涉房屋在内的房产；2016年10月25日，一审法院作出（2015）辽执xx号执行裁定，又查封了上述房产。执行中，盛x华提出书面异议，一审法院于2019年12月3日作出（2019）辽执异xxx号执行裁定书，中止对案涉房屋的执行。农商行大东支行遂向一审法院提起诉讼。一审法院认为，本案是申请执行人执行异议之诉，焦点问题是农商行大东支行要求执行案涉房屋是否符合法律规定，盛x华对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。经查，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第三百一十三条规定：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”执行异议和复议规定第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”具体到本案，首先，盛x华在人民法院于2014年10月23日查封之前的2013年3月27日，就与宏x公司签订了《商品房买卖合同》，现无证据证明盛x华与宏x公司就案涉房屋所签订的《商品房买卖合同》并非双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，可以认定在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；其次，盛x华提交了2014年1月25日宏x公司为其办理的《入住通知单》《资料签收确认书》以及其缴纳的物业费、采暖费、电费等款项的发票和收据，可以认定其在法院查封之前已合法占有并入住案涉房屋；再次，宏x公司为其开具全额房款的购房发票可证明其支付了全部购房款；另外，从现有证据来看，无法证明未办理过户登记系盛x华自身原因所致，盛x华对此无过错。由此可见，盛x华对执行案涉房屋提出的异议，符合执行异议和复议规定第二十八条规定的情形，其享有的物权期待权优先于农商行大东支行的抵押权，其权利能够排除执行。因此，农商行大东支行提出的准许执行案涉房屋的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，一审判决：驳回农商行大东支行的诉讼请求。本院二审期间，农商行大东支行未提交新证据。盛x华为证明其主张，向本院提交以下证据：证据一、《商品房预售许可证》复印件一份，欲证明盛x华是在宏x公司已经取得《商品房预售许可证》的情况下，于2013年3月27日签订《商品房买卖合同》并缴纳房款，又于2014年1月15日取得案涉房屋占有使用至今，盛x华本身没有任何过错。农商行大东支行于2012年9月11日办理在建工程抵押时明知宏x公司已经取得《商品房预售许可证》并对外进行了销售，作为抵押权人却没有阻止宏x公司对外销售案涉房屋，应当视为农商行大东支行放弃了就案涉房屋享有的优先受偿权，其申请执行案涉房屋侵害了盛x华的合法权益。农商行大东支行质证称,对《商品房预售许可证》的合法性、真实性、关联性均有异议，该证据为复印件，没有相关政府机构的盖章，也并非由法院调取，其来源无法核实。从该证据的内容看，宏x公司获取该许可证的时间为2012年8月21日，而农商行大东支行取得包括案涉房屋在内的在建工程抵押权的时间为同年9月，因此该证据无法证明农商行大东支行放弃了就案涉房屋享有的优先受偿权。本院认为，盛x华提交的《商品房预售许可证》为复印件，且未能提供其他证据予以佐证，农商行大东支行亦对该证据的合法性、真实性、关联性均有异议，故本院对该证据不予采信。证据二、出生医学证明复印件三张、不动产权属证书复印件两页，欲证明盛x华及其配偶名下虽另有位于辽宁省沈阳市大东区××路××号××，登记时间为2013年10月30日，用途为住宅，建筑面积为137.34平方米，不动产权属证号为沈房权证中心字第Ｎ××1号的房屋一处，但二人同时育有三名子女，购买案涉房屋系用于改善居住。农商行大东支行质证称,对该组证据的合法性无异议，真实性以法院核对为准，但对关联性有异议。出生医学证明中记载的出生地及盛x华与其配偶的住址有多处不一致，存在盛x华及其配偶、未成年子女名下有多处房屋的可能性，由此可见盛x华购买案涉房屋并非出于居住目的，而是为了投资，其不应被认定为出于居住目的而购买房屋的普通消费者，也不能对抗农商行大东支行在先设立的抵押权。不动产权属证书中记载的盛x华及其配偶名下另一套房屋的登记时间为2013年10月30日，早于案涉房屋通知入住的2014年1月25日，一般的购房流程是只有先交付房屋办理相关手续后，购房人才能办理权属证书。因此，盛x华早于2013年10月30日就已经入住到该不动产权属证书载明的房屋，而案涉房屋通知入住为2014年1月25日，即盛x华入住案涉房屋及不动产权属证书载明房屋的时间间隔不足半年。其次，案涉房屋的面积仅为85.27平方米，远小于不动产权属证书载明的137.34平方米，盛x华在已有房屋面积更大的情况下再购买案涉房屋，并主张是为了改善居住，与常理不符，这也能够证明盛x华购买案涉房屋是为了投资而非居住。本院认为，盛x华提交的该组证据虽为复印件，但经本院释明后，其提交了原件予以核对，故本院对该组证据的真实性予以确认，对该组证据证明的问题，本院将结合其他证据综合予以评判。本院二审对一审查明的事实予以确认。另查明，盛x华及其配偶名下另有位于辽宁省沈阳市大东区××路××号××，登记时间为2013年10月30日，用途为住宅，建筑面积为137.34平方米，不动产权属证号为沈房权证中心字第Ｎ××1号的房屋一处。本院认为，本案二审的焦点问题是盛x华作为案外人就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。执行异议和复议规定第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该条款是保护商品房消费者生存居住权的特别规定，在申请执行人就被执行的商品房享有优先受偿权的情况下，应严格适用该条规定对案外人就被执行的商品房是否享有排除强制执行的民事权益进行审查。本案中，农商行大东支行对宏x公司的债权及对该公司包括案涉房屋在内抵押财产的优先受偿权已经生效判决确认。因此，盛x华主张对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，需举证证明其符合执行异议和复议规定第二十九条规定的情形。一审法院适用执行异议和复议规定第二十八条规定作出裁判，适用法律存在瑕疵，本院予以纠正。经查，盛x华与宏x公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。该合同的签订时间为2013年3月27日，早于案涉房屋首次被查封的时间；《商品房买卖合同》中约定房款应于合同签订当日交齐，盛x华于2015年10月30日取得了宏x公司就案涉房屋开具的销售不动产统一发票，可以认定盛x华交齐了案涉房屋的总价款。因此，盛x华符合执行异议和复议规定第二十九条第一项和第三项规定的情形。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第一百二十五条规定：“对于其中“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”如何理解，审判实践中掌握的标准不一。“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。”现盛x华及其配偶名下虽另有位于辽宁省沈阳市大东区××路××号××，登记时间为2013年10月30日，用途为住宅，建筑面积为137.34平方米，不动产权属证号为沈房权证中心字第Ｎ××1号的房屋一处，但盛x华夫妻二人同时育有三名未成年子女，符合上述规定的精神，应认定其另外购买的房屋系满足居住需要。故盛x华符合执行异议和复议规定第二十九条第二项规定的情形，对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律虽有瑕疵，但判决结果正确。农商行大东支行的上诉请求，依法不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条之规定，判决如下：二审案件受理费6621元，由沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行负担。
审 判 长 麻x亮
审 判 员 周x濛
审 判 员 郑x勇
二〇二二年六月二十四日
法官助理 邢x超
书 记 员 曹x施
案例总结：《全国法院民商事审判工作会议纪要》第一百二十五条规定：“对于其中“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。
