中华人民共和国最高人民法院
民 事 判 决 书
（2019）最高法民终xx号
上诉人（一审原告）：吴某，男，汉族，19xx年x月xx日生，住重庆市永川市。被上诉人（一审被告）：王x庸，男，汉族，19xx年x月xx日生，住江苏省苏州市姑苏区。被上诉人（一审被告）：云南金x地房地产开发经营有限公司，住所地云南省昆明市滇池路四公里处。被上诉人（一审被告）：云南海x房地产开发经营有限公司，住所地云南省昆明市滇池路四公里处。被上诉人（一审被告）：陈x蕊，女，汉族，19xx年x月xx日生，住云南省昆明市西山区。上诉人吴某因与被上诉人王x庸、云南金x地房地产开发经营有限公司（以下简称金福地公司）、云南海x房地产开发经营有限公司（以下简称海运公司）、陈x蕊案外人执行异议之诉一案，不服云南省高级人民法院（2019）云民初xxx号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭，因无新的事实、证据和理由，本院于2019年10月24日上午组织各方当事人进行询问，并经过阅卷、调查审理了本案，现已审理终结。吴某上诉请求：1.请求二审法院撤销云南省高级人民法院（2019）云民初xxx号民事判决，依法改判立即停止对昆明市官渡区广福路与昆洛路交叉口附近金福地花园2幢30层3006号房屋的强制执行；2.请求本案一、二审案件诉讼费由被上诉人承担。理由：本案涉案房屋在被查封之前已经归上诉人所有，上诉人享有物权期待权，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定足以排除执行。首先，上诉人在原审法院查封之前就涉案房屋已签订合法有效的书面买卖合同。其次，上诉人在原审法院查封之前已合法占有且已支付全部价款，债权已转化为物权期待权。最后，案涉房屋未办理过户登记并非买受人吴某自身的原因。综上所述，本案上诉人的上诉请求于法有据，足以排除强制执行。王x庸提交书面答辩意见称，1.被上诉人王x庸的债权是合法有效的债权，理应受到法律的保护。2.上诉人的上诉请求不能成立，不能排除执行，上诉人在一审中提交的《房屋购销合同》仅具有房屋买卖的外在形式，当事人之间的真实意思表示为以房抵债，上诉人不是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的买受人，基于债的平等性，其不能排除执行。因此不应支持上诉人的上诉请求。吴某向一审法院提出诉讼请求：1.请求停止对昆明市官渡区广福路与昆洛路交叉口附近金福地花园2幢30层3006号房屋的强制执行；2.请求撤销云南省高级人民法院（2018）云执异xx号《执行裁定书》；3.请求判令本案诉讼费用由王x庸、金福地公司、海运公司、陈x蕊承担。一审法院认定事实：2012年，金福地公司因欠云南建工第四建筑公司工程款，将包括涉案房屋在内的12套房屋抵偿给云南建工第四建筑公司，云南建工第四建筑公司又将涉案房屋抵偿给云南蓝晶建筑劳务有限公司。2012年4月18日，吴某与云南蓝晶建筑劳务有限公司、梅文德签订《房屋抵款协议》，约定云南蓝晶建筑劳务有限公司将通过抵款取得的涉案房屋（价值625684元）转让给吴某，用于抵销梅文德所欠吴某的货款621126元。2012年4月30日，金福地公司与吴某就涉案房屋金福地花园2幢30层3006号签订《商品房购销合同》，合同约定价款为625684元，同日金福地公司向吴某出具了购房款、代收契税及房屋维修基金、配套设施费等费用的《收据》。自2012年10月起，吴某实际居住、使用涉案房屋至今。另查明，王x庸诉陈x蕊、金福地公司、海运公司、陈为民、崔玉婷民间借贷纠纷一案，一审法院于2014年4月15日作出（2014）云高民一初字第xx号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结陈x蕊、金福地公司、海运公司、陈为民、崔玉婷价值1.2亿元的财产。2014年4月22日，一审法院查封了金福地公司开发的位于昆明市官渡区金福地花园的部分房产和部分土地使用权，其中包括涉案房屋。案件进入执行程序后，一审法院于2016年2月17日作出（2015）云高执字第xx号执行裁定书，裁定拍卖包括金福地公司开发经营的位于昆明市官渡区万元的房地产。案外人吴某以对执行标的享有合法权益为由向一审法院提出书面异议。一审法院于2019年3月22日作出（2018）云执异xxx号裁定，驳回吴某的异议请求。一审法院于2019年6月11日受理此案后，2019年6月14日，吴某申请撤回此案中针对第三人陈为民、崔玉婷的起诉。一审法院经审查认为，吴某的申请系其对自身诉讼权利的处分，符合法律规定，应予准许。据此，一审法院于2019年6月14日作出（2019）云民初xxx号裁定书，准许吴某撤回针对第三人陈为民、崔玉婷的起诉。一审法院认为，本案的争议焦点为吴某对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。吴某主张其依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条规定适用的主体是与作为经营者的开发商签订商品房买卖合同的买受人，其所保护的是普通消费者对于商品房的基本居住需求。故吴某主张依据该条规定排除强制执行，则应当对其是否属于该条规定中的适格主体进行评判。从吴某与金福地公司签订的《商品房购销合同》等事实来看，该合同虽具有房屋买卖合同的外在形式，但实质是冲抵吴某与云南蓝x建筑劳务有限公司、梅x德、云南建x第四建筑公司、金x地公司之间的债权债务，当事人的真实意思表示为以房抵债，即吴某签订该合同的目的是实现债务的清偿而非购买商品房，故其不是上述司法解释规定的买受人。基于债的平等性，吴某通过层层以房抵债对金福地公司的债权并不较本案所涉执行债权更具有优先实现的价值利益。据此，吴某依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定主张排除强制执行，不能成立，一审法院不予支持。综上所述，吴某的诉讼请求不成立，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决：驳回吴某的诉讼请求。案件受理费10057元，由吴某承担。1.吴某于2012年4月30日领取了案涉房屋钥匙和小区门禁卡并以整年为单位开始缴纳物业管理费。在2012年6月29日至2012年8月29日期间，吴某对案涉房屋的客厅、吊顶、卫生间、阳台进行了自我装修。案涉房屋自2013年3月开始产生用水、用电量。2013年10月23日，吴某与云南中石油昆仑燃气有限公司签订了案涉房屋的燃气供用气合同并开始购买燃气。2.吴某用以抵扣房屋价款的债权系其个人于2011年3月1日至2011年12月30日期间因昆明市官渡区子君村金福地花园、陆良鑫城国际两工地向梅文德供货产生的货款。2011年12月31日梅文德与吴某签订《结算清单》确认所供货款金额为621126元。吴某用上述货款抵扣案涉房屋价款，金福地公司于2012年4月30日向其开具了载明购房款金额为625684元的购房款收据。3.吴某（乙方）与金福地公司（甲方）签订的《商品房购销合同》第十二条约定：“在乙方达到以下四个条件的前提下，甲方承诺在120个政府工作日内办理产权登记手续。1.乙方支付全部房款、公共维修资金、契税、配套费及办证费和其他各项税费；2.甲乙双方办理完毕房屋交接手续；3.乙方向甲方出具书面委托书；4.乙方向甲方交付办理产权所需资料，包括:（1）产权人（共同购买人）身份证复印件，（2）购房发票原件，（3）产权办理机关需要提交的其他材料。如果甲方违约，按每天伍元乘以逾期天数向乙方支付违约金，本合同继续履行。”吴某将《商品房购销合同》等材料交给金x地公司后，因案涉房屋和备案系统被王x庸申请查封，金福地公司未履行房屋登记义务。4.吴某在昆明市主城五区和三个国家开发区（度假）区范围内仅有案涉房屋一套住房。本院认为，本案二审的争议焦点为：上诉人吴某就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。结合认定的事实，具体评析如下：吴某依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定主张排除强制执行，而王x庸则主张吴某签订该合同的目的是实现债务的清偿而非购买商品房,吴某并非该条规定的买受人。对此，本院认为，本案中吴某应受该条保护。首先，吴某所用债权系个人通过出卖PVC管等材料取得的合法债权，该债权与案涉房屋的实际价值大致相符，结合合同签订时间以及吴某对房屋实际占有的时间，不存在吴某与被执行人恶意串通损害其他债权人的情形；其次，吴某以抵债方式所购房屋系金x地公司抵偿给云南建x第四建筑公司用于支付工程款，云南建x第四建筑公司的工程价款本就优先于王x庸的债权；再次，吴某以抵债方式所购房屋系其在当地的唯一住房，吴某自购买后即实际居住、使用涉案房屋至今，故其以抵债方式购买房屋目的并非单纯的消灭金钱债权，也是为解决其居住使用的需求。吴某与金x地公司签订的是《商品房购销合同》，有现实的居住需求且购房后一直居住使用的情形下，不能仅以购房价款系通过债权抵扣而认定其不属于商品房买受人，故对王x庸的主张不予支持。对于吴某的异议是否符合前述司法解释条文规定的条件问题。首先，吴某于2012年4月30日与金x地公司签订了书面的《商品房购销合同》，而案涉房屋于2014年4月22日被人民法院查封，合同签订时间在查封之前。其次，吴某于2014年4月22日前领取了案涉房屋钥匙、小区门禁卡并开始缴纳物业管理费，结合案涉房屋产生了水电气的用量以及吴某对案涉房屋进行了自我装修的事实，可认定吴某在人民法院查封之前已经合法占有案涉房屋。再次，吴某以个人债权抵扣了房屋价款，金x地公司已向其出具了购房款收据，且吴某也通过现金和刷卡的方式缴纳了房屋维修资金、契税、印花税、配套设施费用，故可认定吴某已支付全部价款。最后，案涉房屋未办理过户登记的原因系因金x地公司未履行房屋登记义务，而非吴某本人的原因。据此，本院认定吴某的异议符合该条文规定的条件。综上，吴某的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定情形，其上诉理由成立，其上诉请求应予支持。原审认定事实有误，裁判结果有失公允，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销云南省高级人民法院（2019）云民初xx号民事判决；二、王x庸与云南金x地房地产开发经营有限公司、云南海x房地产开发经营有限公司、陈x蕊、陈为民、崔玉婷民间借贷纠纷案的执行中，不得执行云南省昆明市官渡区广福路与昆洛路交叉口附近金福地花园2幢30层3006号房屋。一、二审案件受理费各10057元，均由被上诉人王x庸、云南金x地房地产开发经营有限公司、云南海x房地产开发经营有限公司、陈x蕊共同负担。审判长 马x波
审判员 司x伟
审判员 叶x欢
二〇一九年十二月十三日
法官助理 覃x飞
书记员 李x星
案例总结：吴某以抵债方式所购房屋系其在当地的唯一住房，其自购买后即实际居住、使用涉案房屋至今，故其以抵债方式购买房屋目的并非单纯的消灭金钱债权，也是为解决其居住使用的需求，故不能仅以购房价款系通过债权抵扣而认定其不属于商品房买受人。
