房屋出租后被执行，承租人如何主张权利？

案情简介：一、刘XX因与芜湖宝XX公司借贷纠纷一案，芜湖中院作出生效民事调解书。因被执行人未履行相应义务，刘XX向芜湖中院申请强制执行。

二、在执行过程中，芜湖中院作出腾房公告、查封公告：若逾期未腾空，法院将采取强制执行措施，产生的一切损失及法律责任由租户自行承担。

三、卜XX和以其已与芜湖宝XX公司签订《租赁合同》为由，向芜湖中院提出执行异议，请求排除案涉房产的强制执行。

四、芜湖中院作出执行裁定，认为卜XX和对案涉房产享有租赁权以对抗执行是否成立，本质为阻却房产的交付，属于案外人针对执行标的提出的异议，故驳回其异议请求。卜XX和向芜湖中院提起案外人执行之诉。

五、芜湖中院、安徽高院一致认为，卜XX和以享有租赁期排除房屋的执行，属于执行行为的异议，不属于执行标的的异议，裁定驳回起诉。卜XX不服申请再审。

六、最高法院再审认为，卜XX主张其对案涉房屋享有租赁权，而非主张执行行为违法，符合案外人执行异议之诉的受理条件，原审裁定以执行复议程序解决为由不予立案，属于法律适用错误，应予撤销。

本案的争议焦点是本案是否属于案外人执行异议之诉的受理范围，最高法院在本院认为部分的裁判要点如下：

卜XX之所以提起本案诉讼，其诉讼请求是执行法院对案涉房屋的强制执行行为侵犯了其承租权，是因为卜XX并非是对执行法院的执行行为违反法律规定而提起异议，而是主张其对案涉房屋享有租赁权，该实体权利足以排除执行，且排除执行的诉讼请求与原裁定无关。因此，卜XX提起执行异议之诉，符合受理条件。

法条链接：

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2020〕21号）

第八条 案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。案外人既基于实体权利对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出与实体权利无关的执行行为异议的，人民法院应当分别依照民事诉讼法第二百二十七条和第二百二十五条规定进行审查。第三十一条 承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。

租赁的房屋被执行时，承租人作为利害关系人应当如何选择救济途径？

第一，对执行行为提出异议的，选择执行异议、执行复议、执行监督。主要包括以下情形：一是针对执行法院作出关于迁出、移交、腾退的执行通知；二是针对执行法院作出的关于暂缓或者中止执行房屋的执行裁定；三是执行裁定或者执行通知没有载明上述内容，针对其他执行行为的。

第二，对执行标的提出异议的，选择执行异议、异议之诉、申请再审。主要包括以下情形：一是执行法院否定承租人的租赁权，承租人主张确认承租关系、不得执行租赁的房屋的；二是承租人主张租赁权大于抵押权、优先权的，不得执行租赁的房屋的；三是承租人主张的租赁权不否定在先生效判决、裁决等情形的。

案例总结：在执行程序中，承租人作为利害关系人，如其认为人民法院的执行行为侵犯其合法权利，依法可以提出执行异议。但对其异议，应根据执行行为的具体情形适用不同的法律条款进行审查，并赋予其不同的救济权利及救济途径。